Hypotéky jsou dnes běžnou záležitostí, a tak narůstají i případy prodeje nemovitostí, které jsou jimi zatížené. Pokud prodáváte byt nebo dům s hypotékou, nemusíte mít obavy. Není to až tak velký hendikep a na výběr máte rovnou ze tří možností, jak při prodeji nemovitosti s hypotékou postupovat. Všechny vám je představíme v tomto článku.

Lze prodat byt s hypotékou?

Ano, lze! Při dobré komunikaci se zájemci a správným smluvním zajištěním to není žádný velký problém. Měli byste se ale obrnit trpělivostí – v závislosti na stavu vaší hypotéky se totiž může celý proces prodeje nemovitosti zatížené hypotékou protáhnout až na několik let. Také je potřeba počítat s přesnými požadavky banky, u které je hypotéka sjednána. 

Doporučujeme při prodeji nemovitosti s hypotékou využít služeb profesionálního hypotečního poradce, který vás celým procesem provede a postará se o dodržení všech termínů a správné smluvní zajištění.
 

Prodej bytu s hypotékou: Postup

Při prodeji bytu s hypotékou nebo prodeji domu s hypotékou povedou vaše první kroky do banky, u které je hypotéka sjednána. Od té potřebujete získat:

• vyčíslení zbývajícího dluhu

• souhlas s prodejem nemovitosti s hypotékou 

• souhlas se zápisem zástavního práva banky kupujícího


Nemovitosti s hypotečními úvěry sjednanými od roku 2014 jsou totiž zpravidla tzv. zatíženy, jinými slovy je s nimi spojen zákaz prodeje dané nemovitosti a zákaz zřízení dalšího zástavního práva k nemovitosti bez souhlasu banky. Nemusíte mít ale obavu, banky tento souhlas zpravidla bez problému udělují. Zda je vaše nemovitost zatížena, zjistíte nahlédnutím do katastru nemovitostí.

Jak funguje prodej bytu s hypotékou: Tři možnosti

Po vyčíslení zůstatku dluhu a získání potřebného souhlasu od banky se můžete pustit do samotného prodeje vaší nemovitosti s hypotékou. Máte přitom tři možnosti. 

• První z nich je, že kupující splatí hypotéku z vlastních zdrojů. 

• Kupující také může splatit hypotéku novým hypotečním úvěrem zřízeným buď u banky prodávajícího, nebo u jakékoliv jiné banky. 

• Poslední možností je převzetí stávající hypotéky kupujícím. 


Poté, co prodej nemovitosti s hypotékou proběhne a dojde k zaplacení zbývajícího dluhu, vymaže banka zástavní právo k nemovitosti. Ta pak může být přepsána na nového majitele.

Prodej nemovitosti s hypotékou: Splacení hypotéky vlastními zdroji

Nejčastější způsob prodeje bytu s hypotékou nebo prodeje domu s hypotékou je umoření zbytku hypotéky z kupní ceny, tedy penězi kupujícího. Ty můžou být přitom vlastními zdroji kupujícího, nebo můžou pocházet z dalšího hypotečního úvěru. V praxi takový prodej probíhá tak, že část kupní ceny odpovídající zůstatku dluhu putuje hypoteční bance a zbylá část kupní ceny prodávajícímu.
 
Jako kupující budete ale určité množství vlastních zdrojů potřebovat i v případě, že se zbytek hypotéky rozhodnete umořit z nového hypotečního úvěru. Kolik to bude? To se dozvíte v našem článku o tom, kolik vlastních zdrojů potřebujete a co se do nich počítá.

Pozor na hypotéky sjednané před 1. 12. 2016

Při koupi nemovitost s hypotékou sjednanou před 1. 12. 2016 je vhodné směřovat její splacení až k termínu fixace. Jinak se totiž nevyhnete drakonickým pokutám za předčasné splacení hypotéky, které se můžou vyšplhat až na 10 % z předčasně splacené částky. Co se změnilo 1. 12. 2016? Vstoupil v platnost Zákon o spotřebitelském úvěru, který tyto sankce zrušil. 

Nyní mohou banky při předčasném splacení hypotéky uplatňovat jen vzniklé administrativní náklady, a to maximálně do 1 % nesplacené částky úvěru, pokud nemovitost zatíženou hypotékou prodáváte alespoň po dvou letech. 

                                                            
Jak prodat nemovitost s hypotékou: Převzetí hypotéky

Druhou možností, jak prodat nemovitost s hypotékou, je převzetí stávající hypotéky k nemovitosti kupujícím. Tato varianta se kupujícímu vyplatí tehdy, pokud byla původní hypotéka sjednána za výhodnějších podmínek, než jsou aktuálně na hypotečním trhu. Ty se totiž s převzetím hypotéky nezmění. Výhodou je také to, že se kupující vyhne nákladům za zrušení staré a zřízení nové hypotéky. Zůstává zde ale povinnost pro kupujícího projít scoringem a splnit požadovanou bonitu u původní banky. Ve druhé části pak kupující opět doplatí prodávajícímu zbývající část z ceny nemovitosti.
 
Tip: Přečtěte si náš článek o tom, jak banky určují bonitu klientů.

Prodej nemovitosti s hypotékou: Splacení hypotéky novým hypotečním úvěrem

Kromě vlastních zdrojů může kupující splatit stávající hypotéku k nemovitosti také novým hypotečním úvěrem. Pokud si tuto novou hypotéku sjedná u stejné banky jako prodávající, vyhne se po domluvě s bankou sankci za předčasné splacení hypotéky k nemovitosti (pokud se jedná o starší hypotéku). Ve výsledku se tak celý proces prodeje nemovitosti s hypotékou výrazně urychlí.

Kupní smlouva na nemovitost zatíženou hypotékou

Od klasické kupní smlouvy na nemovitost se liší zejména tím, že musí obsahovat způsob vypořádání s bankou, která původní hypotéku poskytla. Kromě toho je také potřeba uvést výši zůstatku dluhu a zbývající část kupní ceny nemovitosti.
 
Prodáváte nebo kupujete nemovitost zatíženou hypotékou? Obraťte se na nás, my vás celým procesem provedeme a zajistíme jeho hladký průběh. Využít můžete také naši online hypoteční kalkulačku.